O konflikcie interesów w pośrednictwie nieruchomościami

Dziś chcę poruszyć temat dopuszczalnego prawem konfliktu interesów, którego każdy z nas może doświadczyć. Konfliktu interesów pośrednika w obrocie nieruchomościami. Jak za moment postaram się wykazać, jest to zupełnie legalny konflikt, którym można zarządzić jedynie poprzez wycofanie się ze współpracy. Z kolei rezygnacja z korzystania z usług takiego pośrednika, w większości przypadków oznacza jednak również rezygnację z możliwości przede wszystkim zakupu wybranej nieruchomości. Dlaczego tak jest?

Wyobraźmy sobie, że chcemy sprzedać nasze mieszkanie. Na rynkach w dużych miastach, gdzie jest naprawdę spora płynność lokali, wysoki procent takich transakcji obsługiwany jest przez pośredników. Czy to coś złego? Absolutnie nie. Każdy ma prawo zlecić usługę i oczekiwać, że to właśnie pośrednik znajdzie nam nabywcę, będzie pokazywał lokal zainteresowanym, przekazywał informacje dotyczące nieruchomości, itd.

 Ok, podpisujemy zatem umowę, a pośrednik pobierze od nas wynagrodzenie tj. określony w umowie procent wartości transakcji. To jest absolutnie fair.

Ale ten sam pośrednik potrafi zawierać równolegle umowę pośrednictwa jednocześnie z potencjalnymi nabywcami naszego mieszkania. I wobec tych osób również zobowiązuje się dbać o ich interesy. Oczywiście za wynagrodzeniem. Ktoś, kto chciał obejrzeć nasze mieszkanie, którego sprzedażą zajmuje się wynajęty przez nas pośrednik zmuszony jest podpisać umowę z tym pośrednikiem. Bez niej nie obejrzy mieszkania. A jak podpisze – będzie musiał zapłacić prowizję pośrednikowi, gdy zdecyduje się na zakup. To odsiewa i zniechęca część nabywców mieszkań, którzy mogą mieć wątpliwości, że jedna osoba może pośredniczyć w transakcji reprezentując obie strony potencjalnej umowy sprzedaży naszej nieruchomości. I tutaj pojawia się wspomniany konflikt interesów.

Załóżmy, że nasze mieszkanie przyciąga kupujących. Mamy różne oferty, pojawiają się negocjacje. Oczywiście pośrednik przedstawia nam otrzymane oferty zakupu naszego mieszkania. Ale co, jeśli jego wynagrodzenie jest różne w zawartych przez niego umowach z nabywcami i przez to ma preferencje co do konkretnych nabywców? Jedna osoba przyjmie stawiane przez niego warunki, inna będzie je negocjować. W praktyce rozpiętość prowizji sięgać może tysięcy złotych. Ciężka pokusa dla pośrednika, prawda? Jeżeli pośrednik nie jest uczciwy może nie wspomnieć o ofertach, które są dla niego mniej lukratywne prowizyjnie. Albo zniechęcać do nich w inny sposób np. podważając wiarygodność potencjalnego nabywcy wobec sprzedającego.

Ale to nie wszystko. W czyim interesie jest negocjacja ostatecznej ceny transakcji zakupu? Każda obniżka ceny ofertowej obniża prowizję pośrednika zakontraktowaną z nabywcą i w tym przypadku ze zbywcą. Jeżeli pozwolimy na to, że pośrednik sam prowadzi te negocjacje – nieuczciwy agent nieruchomości może je utrudniać albo wręcz uniemożliwić. W praktyce nabywca mieszkania nie dostanie bez zgody pośrednika namiaru na zbywcę. I gdy transakcja będzie utrudniania przez pośrednika – po prostu odpuści. Ocenę czy jest to tylko konflikt interesów pośrednika, ale i działanie na szkodę sprzedawcy pozostawiam praktykom.

Podsumowując, nie twierdzę, że każda sytuacja jest taka sama i że wszyscy działają w opisany sposób. Ale już fakt, że może wystąpić czyni konflikt potencjalnym, czyli możliwym do zaistnienia.

W praktyce firm, które mają wdrożone systemy compliance zapala się ostrzegawcze światełko.
Ale niestety nie w praktyce legislacyjnej naszego kraju.   W mojej ocenie powinno być wyraźnie zapisane, jeśli nie w ustawie, to przynajmniej w jakiejś samoregulacji branżowej, że jednoczesne obsługiwanie tej samej transakcji przez pośrednika dla zbywcy i nabywcy jest niemożliwe. Tak jest np. w Kanadzie.  Czy chcielibyśmy, żeby ten sam adwokat reprezentował interesy żony i męża w rozprawie rozwodowej? Albo poszkodowanego i sprawcę? Na szczęście nie jest to możliwe. Ale już w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, gdzie obraca się na rynku miliardami złotych – funkcjonowanie w okolicznościach konfliktu interesów jest powszechną praktyką. Bardziej nawet realną, niż potencjalną.